Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж

    Дисциплина: Экономика
    Тип работы: Реферат
    Тема: Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж

    (ИНЭП)

    РЕФЕРАТ

    по предмету «

    Оценка бизнеса и недвижимости

    » на тему

    «Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж».

    Студентки

    Жанкевич Н.А.

    Научный

    руководитель

    _______________

    Москва 2006 г.

    СОДЕРЖАНИЕ.

    Стр.

    ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….3-4

    Глава 1. Метод сравнения продаж

    …………………………………6-10

    1.1.

    Понятие метода сравнения продаж………………………………..5-6

    1.2.

    Понятие поправок и процесс их проведения по элементам

    сравнения…………………………………………………………………..6-10

    Глава 2. Оценка стоимости земельного участка методом сравнения

    продаж

    ……………………………………………………………………10-12

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...13

    БИБЛИОГРАФИЯ…………………………………………………...……14

    ВВЕДЕНИЕ.

    Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углублен­ного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс прива­

    тизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхо­

    вания, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог

    имущества формируют потребность в новой услуге — оценке стоимо­

    сти предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его ка­

    питала.

    Капитал предприятия — товар уникальный и сложный по составу;

    его природу в значительной мере определяют конкретные факторы.

    Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех со­

    ответствующих внутренних и внешних условий его развития.

    Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не

    исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность

    в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вари­

    антах реализации стоимости имущественных прав - акционирова­

    нии, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций,

    страховании имущества, получении кредита под залог имущества, ис­

    числении налогов, использовании прав наследования и т. д.

    Определение рыночной стоимости предприятия способствует его

    подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реа­

    листичное представление о потенциальных возможностях предприя­

    тия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для

    выработки ее стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и опре­

    деляет, какой из них обеспечит компании максимальную эффектив­

    ность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

    В своем реферате я хочу

    более подробно рассмотреть один из методов оценки стоимости имущества – метод сравнения продаж.

    Целью работы – раскрыть экономическое содержание данного метода, а также изучить этапы его реализации.

    Актуальность темы состоит в том, что в нашей стране становится все больше и больше независимых собственников предприятий и фирм, и возрастает потребность в определении стоимости

    их капитала.

    Глава 1. Метод сравнения продаж.

    1.1 Понятие метода сравнения продаж.

    Метод сравнения

    продаж основан на сопоставлении и анализе инфор­

    мации о

    продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев.

    Данный метод является объективным лишь в случае наличия

    достаточного количества сопоставимой и достовер­

    ной информации

    по совершенным сделкам,

    включающей информацию

    об условиях и цепах сделок, продавцах и

    покупателях.

    Выбор

    объектов в качестве аналогов необходимо производить на

    том же сегменте рынка, к которому относится

    оцениваемый объект.

    При этом следует обратить

    внимание на следующие моменты.

    Если объект был

    продан за меньший для стандартного срока экспо­

    зиции

    период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если

    же объект находился на рынке

    дольше стандартного срока экспози­

    ции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка

    не является типичной для данного сегмента рынка и не

    может рассматриваться в качестве сравнимой.

    Если сделка заключена между головной н дочерней компаниями, то

    маловероятно, что сделка состоялась но рыночной цене. То же самое

    относится (с сделкам с объектами, отягощенными залогом.

    Метод сравнения продаж предусматривает.

    1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-

    аналогами по двум компонентам: единицам измерения и элемен­

    там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

    цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного

    назначения,

    промышленного и жилищного строительства;

    цена за 1 м

    2 - в деловых центрах городов, для офисов;

    цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в рай­

    онах

    цена за фронтальный метр — при коммерческом использова­

    нии в городах (общая площадь объекта считается пропорцио­

    нальной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

    цена за единицу плотности — коэффициент отношения площа­

    ди застройки к площади земельного участка;

    цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплек­

    сах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражах

    и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

    Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо­

    сти являются: переданные имущественные права, условия финанси­

    рования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение

    и физические характеристики объекта недвижимости. К необязатель­ным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижи­

    мости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия

    и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные поме­щения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных

    и необязательных элементов сравнения может варьироваться в зави­

    симости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразова­

    ния объекта оценки.

    2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стои­

    мости.

    . Понятие поправок

    и процесс их проведения по элементам сравнения.

    Поправками

    называются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характери­

    стик к характеристикам оцениваемого объекта.

    Поправки по таким элементам сравнения, как корректировка на иму­

    щественные права, корректировка на условия финансирования, кор­

    ректировка на условия продажи и корректировка на время продажи,

    должны быть проведены последовательно, т. е. каждый раз корректи­

    руется уже откорректированная цена. Все остальные поправки, а имен­

    но корректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта и др., проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимос­

    ти, уже скорректированной на последовательные поправки и приведен­

    ной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

    В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки

    делятся на

    процентные и

    денежные. Денежные, в свою очередь, де­

    лятся на

    относительные и

    абсолютные.

    Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи

    аналога или его единицы

    сравнения на величину

    процентной поправ­

    ки.

    Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди­

    ницы сравнения.

    Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога

    в целом,

    изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от

    количества единиц сравнения.

    Процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения выглядит следующим образ...

    Забрать файл

    Похожие материалы:


ПИШЕМ УНИКАЛЬНЫЕ РАБОТЫ
Заказывайте напрямую у исполнителя!


© 2006-2016 Все права защищены